30日，不用廣州和深圳先后宣布實施“認房不用認貸”政策。政策繼住房和城鄉建設部等三部門發布相關通知后，落地“認房不用認貸”政策迅速在兩個一線城市落地。廣深“認房不用認貸”政策對樓市影響幾何?影響哪些購房者受益最大?是否會刺激房價上漲?

　　政策是場“及時雨”

　　“認房不用認貸”政策對樓市影響幾何?

　　2021年下半年以來，廣深樓市相繼步入下行軌道，認房認貸深圳二手房成交量在2021年和2022年連續兩年腰斬。不用樂有家研究中心負責人表示，政策2023年1至7月深圳一手住宅月均網簽量2700套左右，落地而8月網簽量仍在下降。廣深近期深圳新房的影響去化周期接近16個月，超過14個月的認房認貸警戒值。

　　國家統計局數據顯示，不用7月份廣州二手房價格環比下降1%，政策在四個一線城市中降幅居首。克而瑞的統計顯示，進入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬平方米左右，創下近8周的新低。

　　萬科董事會主席郁亮表示，現階段市場已經出現超跌。由于地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，容易做出過度反應。當前政策已在發力，希望已出臺的政策能推動市場恢復到健康合理的水平。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，深圳、廣州當前出臺政策信號意義非常強。

　　顯著降低置換購房者門檻

　　哪些購房者受益最大?

　　市場人士分析，“認房不用認貸”政策最利好的群體是有置換需求的購房者。

　　“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。

　　在此前“認房又認貸”的政策下，廣深普通住宅二套房首付比例為70%，而首套房首付比例為30%，二套房貸的利率也普遍高于首套房0.5至1個百分點，“認房不用認貸”的政策實施將讓置換現有住房的購房者首付比例下降到30%，在同樣的貸款總額情況下，利息支出也將下降。

　　廣州市民黃小姐目前正在考慮置換自家在廣州的唯一一套住房，她的房子目前市值約400萬元，還有約100萬元的貸款，賣掉這套房子并結清貸款后，最多可以拿出300萬元的首付購買新房。在原來“認房又認貸”的情況下，她的首付比例為4成，可以購買總價約700萬元的住房。“認房不用認貸”政策落地后，她的首付將下降到3成，可以撬動市價約1000萬元的房產。“這樣我們可以選擇的范圍就擴大了很多。”黃小姐說。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市過熱時期的一些政策，已經不適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。“認房不用認貸”政策的落地有助于改善性需求和跨市工作者入市，促進房地產行業良性循環。

　　起到穩定預期的積極作用

　　多位受訪業內人士表示，“認房不用認貸”政策降低購房門檻，會帶動部分消費需求，但目前的形勢下不會刺激房價再次進入上漲周期。

　　李宇嘉表示，廣州、深圳外來人口集中，新市民規模大，且兩市近期二手房價格回調明顯。盡管“認房不用認貸”降低了購房門檻，但提高了月供。該政策在樓市上升期的效果會很明顯，但在當下還要謹慎看待。

　　樂有家營銷總裁孟凡振表示，“認房不用認貸”切中剛需及改善痛點，滿足更多合理居住需求。當前，該優化政策可以進一步起到穩定預期的積極作用，但不會帶來房價明顯的反彈。

　　黃小姐也表達了自己的擔憂，雖然“認房不用認貸”政策落地后，她可以買總價更高的房子，但如果貸款總額增加300萬元，意味著月供至少要增加1.5萬元，還貸壓力劇增。

　　李宇嘉認為，“認房不用認貸”是一攬子政策之一，還需多措并舉、供需同步發力，在降低利率、降低稅費，鼓勵開發商合理定價、降價促銷的同時，在居民收入端、就業端更多著力，穩定居民的預期，促進房地產市場平穩健康發展。

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